Hyreskontrakt: så skriver du det när du hyr ut privat

1 § Denna lag gäller avtal genom vilka en fysisk person eller ett dödsbo mot ersättning upplåter hus eller delar av hus till någon annan för nyttjande. Ett hus eller en del av ett hus som upplåts genom ett sådant avtal benämns i denna lag som lägenhet. Lagen gäller endast om lägenheten har upplåtits för att helt eller till inte oväsentlig del användas som bostad.

3 § Lagen gäller inte om 1. hyresvärden regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter som inte utgör del av hyresvärdens bostad, 2. hyresvärden innehar lägenheten med hyresrätt, eller 3. upplåtelsen avser fritidsändamål. Om ett hyresavtal är undantaget från lagens tillämpningsområde enligt första stycket 1 eller 2, gäller det även om de förhållanden som anges där ändras.

4 § Avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i denna lag är till nackdel för hyresgästen är utan verkan mot hyresgästen, om inte annat anges i lagen.

5 § Ett hyresavtal ska upprättas skriftligen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det.

6 § Ett hyresavtal gäller tills vidare, om inte en bestämd hyrestid avtalats.

1 § När ett hyresavtal ingås för en lägenhet ska hyresvärden och hyresgästen komma överens om hyrans storlek. Hyran ska vara bestämd till beloppet. Parterna får, trots att hyran ska vara bestämd till beloppet, avtala om att ersättning för nyttigheter såsom kostnader för lägenhetens uppvärmning, nedkylning, förseende med varmvatten eller el eller avgifter för vatten och avlopp ska betalas med ett belopp som motsvarar kostnaden för förbrukningen. Om parterna inte har kommit överens om hyrans storlek eller överenskommelsen strider mot första eller andra stycket, ska hyran betalas med ett skäligt belopp. Vid bedömningen ska parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet ingicks särskilt beaktas.

2 § Hyran ska betalas i förskott före varje kalendermånads början. Om inte annat har avtalats, ska hyran betalas senast den sista vardagen i varje kalendermånad eller, om hyran beräknas för kortare tid än en månad, senast den sista vardagen före början av den tid för vilken hyran beräknas.

4 § Parterna får avtala om att hyran ska kunna ändras enligt ett index. Den part som vill att hyran ska ändras enligt ett indexvillkor ska skriftligen meddela motparten detta. Om motparten begär det ska parten ge honom eller henne ett underlag som visar hur hyresändringen beräknats. Den nya hyran börjar gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast en månad efter att ett meddelande enligt andra stycket har skickats. Den tidigare hyran måste dock ha gällt i minst ett år.

5 § Om hyresgästen vill att hyran ska ändras på annat sätt än som avses i 4 §, får han eller hon ansöka hos hyresnämnden om ändring av hyran. Om hyran för lägenheten är väsentligt högre än den hyra som i allmänhet tas ut när liknande eller i motsvarande omfattning efterfrågade lägenheter hyrs ut enligt denna lag, ska hyresnämnden fastställa den till ett belopp som är skäligt vid en jämförelse med i första hand hyran för sådana lägenheter.

1 § Lägenhetens skick ska vid tillträdet stämma överens med det som följer av parternas avtal. Om inte annat följer av avtalet ska lägenhetens skick stämma överens med det som 1. hyresgästen med fog kan förvänta sig med hänsyn till uppgifter som hyresvärden tillhandahållit om lägenheten, eller 2. i allmänhet kan förväntas av en sådan lägenhet som hyresavtalet gäller, om inga uppgifter har lämnats om lägenhetens skick. Under hyrestiden ska hyresvärden hålla lägenheten i det skick som följer av första och andra styckena, om inte något annat har avtalats.

3 § Hyresgästen är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans eller hennes vållande. Hyresgästen är också skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom vårdslöshet eller försummelse av någon som 1. hör till hyresgästens hushåll, 2. är inneboende enligt 5 kap. 3 § eller besöker hyresgästen, eller 3. utför arbete i lägenheten för hyresgästens räkning. Hyresgästen är dock endast ansvarig för brandskada som han eller hon själv inte vållat, om hyresgästen brustit i den omsorg och tillsyn som rimligen kan krävas.

2 § Hyresgästen får inte utan hyresvärdens samtycke hyra ut eller på något annat sätt upplåta lägenheten i andra hand till någon annan för självständigt brukande. Om hyresgästen inte använder lägenheten som bostad i beaktansvärd utsträckning, ska en upplåtelse av lägenheten eller en del av den alltid anses vara för självständigt brukande.

1 § Ett hyresavtal som gäller för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut. Hyresgästen får alltid säga upp avtalet att upphöra att gälla vid ett månadsskifte som inträffar tidigast tre månader från uppsägningen.

2 § Ett hyresavtal som gäller tills vidare får sägas upp att upphöra att gälla vid ett månadsskifte som inträffar tidigast tre månader från uppsägningen.

3 § Hyresvärden har rätt att säga upp avtalet till att omedelbart upphöra, om 1. hyresgästen dröjer med att betala hyran mer än två veckor efter förfallodagen, 2. hyresgästen utan samtycke överlåter hyresrätten, sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand eller till inneboende enligt 5 kap. 3 § andra stycket och inte kan visa någon giltig ursäkt, 3. lägenheten används i strid med 4 kap. 1 § och avvikelsen inte är utan betydelse för hyresvärden och hyresgästen inte skyndsamt rättar sig efter uppmaning, 4. lägenheten används i strid med 5 kap. 3 § första stycket och hyresgästen inte skyndsamt rättar sig efter uppmaning, 5. lägenheten vanvårdas på något sätt och hyresgästen inte skyndsamt rättar sig efter uppmaning, 6. hyresgästen eller någon annan, som hyresrätten överlåtits till eller lägenheten upplåtits till, gör sig skyldig till bristande skötsamhet eller störningar i boendet eller inte håller den tillsyn som krävs enligt 4 kap. 6 § och inte skyndsamt rättar sig efter uppmaning, 7. hyresgästen vägrar hyresvärden tillträde till lägenheten i strid med 4 kap. 7 § och inte kan visa någon giltig ursäkt, 8. hyresgästen åsidosätter en avtalsenlig skyldighet som går utöver hyresgästens skyldigheter enligt denna lag och det måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgörs, eller 9. lägenheten eller utrymme som hör till den används för att begå allvarlig brottslighet eller för att begå brott vanemässigt eller i större omfattning. Om det är fråga om särskilt allvarlig bristande skötsamhet eller särskilt allvarliga störningar i boendet gäller första stycket 6 även om någon uppmaning om rättelse inte har gjorts. Hyresvärden har inte rätt att säga upp avtalet i förtid om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse.

5 § Om hyresgästen rättar sig innan hyresavtalet sagts upp med stöd av 3 § första stycket 1 eller 3-7, har hyresvärden inte längre rätt att säga upp hyresavtalet på den grunden. Detta gäller dock inte om hyresavtalet sagts upp på grund av särskilt allvarlig bristande skötsamhet eller särskilt allvarliga störningar i boendet.

7 § En uppsägning ska vara skriftlig. Uppsägningen får dock vara muntlig, om det är hyresgästen som säger upp hyresavtalet och hyresvärden lämnar ett skriftligt erkännande av uppsägningen. En uppsägning har skett när den som söks för uppsägningen har tagit emot den.

8 § Om den som söks för uppsägning har angett en elektronisk adress som meddelanden till honom eller henne med anledning av hyresavtalet kan skickas till, ska uppsägning anses ha skett när uppsägningen har skickats till den adressen. Om den som söks för uppsägning har hemvist i Sverige, ska uppsägning också anses ha skett när ett rekommenderat brev med uppsägningen, adresserat till den söktes vanliga adress, har lämnats in för postbefordran.

12 § När hyrestiden har löpt ut ska hyresgästen senast nästa dag klockan 12.00 lämna lägenheten. Om lägenheten ska lämnas på en söndag, annan allmän helgdag, lördag, midsommarafton, julafton eller nyårsafton, ska den i stället lämnas nästa vardag. Första och andra styckena gäller inte om annat avtalats.

1 § En hyresvärd eller en hyresgäst som vill framställa fordringsanspråk på grund av ett hyresförhållande, ska väcka talan om detta inom två år från det att hyresgästen lämnade lägenheten. Görs det senare är rätten till talan förlorad, om inte annat har avtalats. Om den ena parten har väckt talan i rätt tid, har den andra parten rätt till kvittning, fastän hans eller hennes rätt till talan är förlorad.