Hyra ut hus: regler, hyra och skatt när du hyr ut din villa

Att hyra ut huset när du flyttar för ett jobb, en tid utomlands eller till en ny bostad är vanligt, och sedan den 1 juli 2026 finns en egen lag för det: privatuthyrningslagen. Den ger dig som äger huset stor frihet, men några regler går inte att avtala bort. Här går vi igenom de beslut du behöver fatta, vem som ansvarar för vad under uthyrningen och hur hyran beskattas. Vad själva kontraktet ska innehålla finns i guiden om hyreskontrakt.

Behöver du tillstånd för att hyra ut ditt hus?

Nej, inte om du äger huset. Privatuthyrningslagen gäller när en privatperson eller ett dödsbo hyr ut ett hus eller en del av ett hus som bostad (1 kap. 1 §). Är radhuset en bostadsrätt behöver du däremot styrelsens samtycke, se guiden om att hyra ut bostadsrätt i andra hand.

Lagen gäller inte om du regelmässigt hyr ut fler än två bostäder utöver din egen, eller om uthyrningen avser fritidsändamål, till exempel en sommarstuga som hyrs ut för semester (1 kap. 3 §).

Läs också villkoren i ditt bolån och din villaförsäkring. De är inga tillstånd enligt lag, men kan kräva att du berättar att huset hyrs ut.

Ska avtalet gälla tills vidare eller till ett bestämt datum?

Det beror på om du vet när du vill ha tillbaka huset. Ett avtal som gäller tills vidare kan du säga upp när som helst, till ett månadsskifte minst tre månader fram, utan särskilt skäl (6 kap. 2 §). Ett avtal på bestämd tid ger båda en tydlig slutdag, men du kan inte säga upp det i förtid om inte hyresgästen har brutit mot avtalet på ett sätt som lagen räknar upp. Hyresgästen kan däremot alltid säga upp det:

"Ett hyresavtal som gäller för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut. Hyresgästen får alltid säga upp avtalet att upphöra att gälla vid ett månadsskifte som inträffar tidigast tre månader från uppsägningen." Privatuthyrningslagen, 6 kap. 1 § (lagtexten hos lagen.nu)

Hyresgästen har inget besittningsskydd enligt privatuthyrningslagen, alltså ingen rätt att få avtalet förlängt.

Vad får du ta i hyra?

Ni kommer överens om hyran, och den ska vara ett bestämt belopp (2 kap. 1 §). Hyresgästen kan ansöka hos hyresnämnden, som sänker hyran om den är väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut för liknande bostäder som hyrs ut privat (2 kap. 5 §). Jämför därför med andra hus som hyrs ut i området.

• El, värme och vatten får hyresgästen betala efter förbrukning, om ni avtalar det (2 kap. 1 §).
• Höjning under avtalet kräver ett indexvillkor. Den nya hyran gäller tidigast vid månadsskiftet en månad efter att du meddelat höjningen, och den gamla hyran måste ha gällt i minst ett år (2 kap. 4 §).

Vem ansvarar för huset under uthyrningen?

Du ska lämna över huset i det skick ni avtalat och hålla det i det skicket under hyrestiden, om ni inte avtalat något annat (3 kap. 1 §). Uppstår en brist ska du åtgärda den så snart det går när hyresgästen ber om det, och hyresgästen har rätt till skäligt hyresavdrag för tiden huset är i bristfälligt skick (3 kap. 3 och 4 §§).

Hyresgästen ska vårda huset och ersätta skador som hen, någon i hushållet eller en gäst orsakar genom vållande eller vårdslöshet. För en brand som hyresgästen inte själv orsakat svarar hen bara om hen brustit i den omsorg och tillsyn som rimligen kan krävas (4 kap. 2 och 3 §§). Hyresgästen ska också genast säga till om en skada som måste åtgärdas snabbt (4 kap. 4 §). Du har rätt att komma in i huset för nödvändig tillsyn enligt samma regler som i hyreslagen (4 kap. 7 §).

Skriv in i avtalet vem som sköter trädgård, snöskottning, sotning och filterbyten, så att ingen behöver gissa.

Hur beskattas uthyrningen?

Hyresintäkten är en kapitalinkomst. Du får inte dra av dina faktiska kostnader, i stället gör du schablonavdrag (inkomstskattelagen 42 kap. 30 och 31 §§).

Avdraget får aldrig bli högre än intäkten, så en låg hyra kan bli helt skattefri.

Exempel: villan under ett år på annan ort

Kim äger en villa i Västerås och ska arbeta i Göteborg under 2027. Kim hyr ut villan på bestämd tid från den 1 januari till den 31 december 2027 för 16 000 kr i månaden, el efter förbrukning.

• Hyresintäkten för året blir 192 000 kr.
• Avdragen blir 40 000 kr plus 20 procent av 192 000 kr, alltså 38 400 kr, sammanlagt 78 400 kr.
• Överskottet blir 113 600 kr, och skatten 30 procent av det, 34 080 kr.
• Vill hyresgästen flytta tidigare kan hen säga upp avtalet till ett månadsskifte tre månader fram. Kim kan inte säga upp det i förtid utan att hyresgästen brutit mot avtalet.

Exemplet är påhittat och räknar bara med uthyrningen som inkomst av kapital.

Så gör du

1. Kontrollera att du äger huset, eller skaffa föreningens samtycke om det är en bostadsrätt, och läs villkoren i bolånet och försäkringen.
2. Välj tills vidare eller bestämd tid, efter när du vill ha tillbaka huset.
3. Sätt hyran efter vad liknande hus hyrs ut för, och bestäm vad som ingår.
4. Skriv kontraktet, med en lista över skicket vid tillträdet och vem som sköter vad.
5. Ta en deposition om du vill, och skriv vad den är säkerhet för, se guiden om när hyresvärden behåller depositionen.
6. Spara hyresintäkterna för året och redovisa dem i deklarationen.

Vanliga frågor

Får jag hyra ut huset möblerat?

Ja. Skriv i kontraktet vilka möbler och saker som ingår, gärna med en lista och foton. Det gör det enklare att visa om något saknas eller har skadats när hyresgästen flyttar, och hyresgästen ersätter skador hen orsakat.

Gäller lagen om jag hyr ut sommarstugan?

Nej, inte om uthyrningen avser fritidsändamål (1 kap. 3 §). Hyr du ut sommarstugan som någons permanenta bostad är det däremot en uthyrning som bostad, och då gäller privatuthyrningslagen.

Kan hyresgästen vägra flytta när avtalet tar slut?

Hyresgästen har inget besittningsskydd och ska flytta när hyrestiden är slut. Flyttar hyresgästen ändå inte kan du ansöka hos Kronofogden om avhysning. Säg upp avtalet skriftligt och i god tid, så att slutdagen inte går att ifrågasätta.

Måste jag betala skatt om hyran är låg?

Bara om det blir ett överskott. Med avdraget på 40 000 kr och 20 procent av intäkten är en hyra på upp till 50 000 kr om året skattefri för en villa du äger, eftersom avdragen då är lika stora som intäkten.

Vår bedömning

Det vanligaste misstaget är att välja fel avtalstid. Vill du ha tillbaka huset ett visst datum är bestämd tid tryggast, men räkna med att hyresgästen kan lämna tidigare. Det näst vanligaste är otydlighet om vem som sköter huset, och det löser du i kontraktet.

Lexbud skriver hyresavtalet efter dina svar, med en förklaring till varje punkt, och ni signerar med BankID. Fler guider om att hyra och hyra ut finns under hyresrätt.